Gutta cavat lapidem*
*Капля камень точит (Овидий)

Ипотека, как, пожалуй, и прочие кредитные программы для населения, в нынешних условиях представляют собой один из немногих путей развития реального долгосрочного страхования жизни в России. Об этом, кстати, свидетельствует недавняя инициатива ПСК в области ипотечного кредитования. Однако то, как реализуются ипотечные программы в настоящее время, не вселяет оптимизма. Хотя, как сказано в заголовке, "вода камень точит".

Ипотека - от греч. "hypotheke" - залог;
от др. греч. - "hypotetheca" - подставка, подпорка.

Для России (со времени Октябрьской революции) не только система ипотечного страхования, но и ипотека как таковая оставались не более чем хорошо забытым уроком отжившей "самодержавной" экономики. С недавнего времени российское правительство решило использовать ипотечное кредитование для разрешения жилищных проблем столицы и регионов. Проблемы, как всегда, породила неуклюжая перелицовка "чужого платья" на российский лад. То есть перевести на русский язык иностранные правовые акты получилось достаточно легко (да и отечественное законодательство 100-летней давности помогло - по крайней мере, с терминами разобрались), но добиться эффективного применения ипотеки на практике оказалось очень непросто. Во-первых, многие необходимые нормы еще не прописаны, а во-вторых, очень мешают ранее принятые законы.

Такая ситуация давно уже стала общим местом в развитии правовой базы "пореформенной" России. Но, как известно, для того мы и создаем себе трудности, чтобы их с успехом преодолевать. И именно на примере ипотечного страхования, которое в последнее время образовало два основных "русла" - страхование рисков, связанных с предоставлением банками ипотечных кредитов, и создание страховщиками накопительных схем для кредитования покупки недвижимости, - мы можем проследить очень интересный процесс "перевода" классических ипотечных технологий на "язык родных осин".

Америка России подарила пароход…

Многие профессионалы, работающие на рынке недвижимости, высказывают мнение, что Россия не вовремя затеяла ипотеку. Этот низкодоходный вид бизнеса сегодня не может вызвать реального интереса у банков и крупных инвесторов. Гарантия окупаемости ипотечных кредитов напрямую увязана с инфляцией и стабильностью политической и экономической системы. Понятно, что установившаяся в последнее время атмосфера государственного "спокойствия и благоденствия" - вещь довольно хрупкая и может в любой момент взорваться очередным кризисом, что едва ли позитивно отразится на процессе возврата долгосрочных кредитов.

В идеале ипотека должна включать систему оборота средств, которая бы обеспечивала их постоянное возвращение кредиторам. Для этого создается вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости и (или) гарантиями государства. Иными словами, на свет должна появиться ценная бумага, которая была бы достаточно ликвидной, могла обращаться на рынке и привлекать таким образом средства в ипотеку. Здесь возникает первый казус "ипотеки по-русски": закладные в нашей стране до сих пор не имеют статуса ценной бумаги, а потому не могут продаваться, хотя именно закладная фигурирует в законе "Об ипотеке" в качестве основного инструмента привлечения денег инвесторов. В мировой практике существуют две основные схемы перераспределения средств в ипотеке. В большинстве стран Западной Европы специальные ипотечные банки перепродают закладные инвестиционным фондам и компаниям. По американской модели ипотечные кредиты выкупает у коммерческих банков специально созданное агентство, а потом выпускает облигации для продажи на вторичном рынке.

Надо сказать, что дореволюционная ипотечная система в нашей стране была очень похожа на нынешнюю американскую. Так, в 1913 году на развитом ипотечном рынке самыми заметными финансовыми учреждениями были Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества. Они давали займы из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, которые обеспечивались крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве механизма вложения свободных средств. В большинстве случаев по американской модели развивается ипотека и в современной России. Однако в нынешних условиях, когда вторичного рынка закладных пока не существует, а сами закладные - документальные свидетельства обязательств заемщика и залога - не обрели еще надлежащего статуса, коммерческие банки работают на своих резервах или же инвестор "лично" предоставляет средства на ипотечные программы (например - фонд "США-Россия"), что значительно поднимает стоимость выдаваемых кредитов.

Второй, еще более серьезный "казус" в становлении российской ипотеки - отсутствие самого главного элемента, гарантирующего кредитору сохранность переданных заемщику средств. Имеется в виду законодательно утвержденный механизм выселения несостоятельного должника. Благодаря некоторым нормам существующего законодательства, в России процесс выселения может длиться годами и так ни к чему и не привести. Если использовать финансово-юридическую терминологию, ипотечное кредитование - это предоставление кредита, обеспечением которого является недвижимость. Когда у заимодателя нет уверенности в том, что он либо в виде заложенного имущества (дома, квартиры), либо в денежном выражении вернет себе ссуженные заемщику деньги, уровень риска делает этот вид кредитования практически бессмысленным. Поэтому в отсутствие надежных гарантий абсолютно нелогично требовать от отечественных ипотечных схем популярности их западного прообраза.

В Америке, например, если заемщик перестал платить проценты, процедура продажи недвижимости по кредиту займет всего 3 месяца и 20 дней. При этом заложенный объект должник сможет вернуть себе даже за 5 дней до продажи, если погасит накопившуюся задолженность. Политика американских банков состоит в том, чтобы получить заложенную недвижимость в собственность, а потом перепродать ее по рыночной цене. В процессе реализации залога несостоятельный заемщик может не выселяться из дома, но как только новый владелец получит на руки решение суда, подтверждающее его право проживать в купленном здании, местный шериф немедленно выселит должника, без дальнейшего обсуждения прав детей или престарелых родителей. Конечно, и в США существуют юридические нюансы, позволяющие заемщику оттянуть торги - например, объявление о банкротстве или передача прав собственности третьему лицу, которое будет выплачивать долги. Но следует помнить, что все эти случаи имеют характер исключений.

Налогообложение в сфере ипотеки тоже оставляет желать лучшего. По мнению Ивана Грачева, председателя комиссии по ипотеке Государственной думы, абсолютно нелогично, что вложенные в ипотеку деньги (как сама сумма, так и будущие выплаты по кредитам) облагаются подоходным налогом. Кроме того, переход прав собственности попадает под НДС, а доходы банка (в частности, инфляционная составляющая дохода по ипотечному кредиту) облагаются налогом на прибыль. В результате дополнительные налоговые изъятия резко повышают процент по банковским ипотечным кредитам, делая их доступными только высокообеспеченным слоям населения, которые могут приобрести жилье и не прибегая к банковским ссудам. С точки зрения Ивана Грачева (под чьим непосредственным руководством, кстати, и создавался нынешний вариант закона "Об ипотеке"), слабый рост популярности ипотеки связан и с необходимостью декларировать расходы при приобретении недвижимости.

И все-таки, несмотря на серьезные пробелы в законодательстве, ипотечное кредитование в нашей стране начинает постепенно развиваться. Конечно, выдавать "длинные" ипотечные кредиты, не гарантируя хотя бы 90-процентной возвратности, для банков коммерчески не оправдано. Поэтому на сегодняшний день практически единственной надежной гарантией возврата вложенных средств является страховка.

Кредит не растет в огороде

В практике современного ипотечного кредитования заложенное имущество страхуется на сумму не ниже размера основного долга перед кредитором с учетом процентов, которые впоследствии будут начисляться на базовую ставку. Условия ипотечного договора, как правило, оговаривают порядок и основные требования к страхованию заложенной недвижимости. При этом законодательством оговорено, что банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, а также может беспрепятственно проверять наличие и состояние заложенной недвижимости (как "в натуре", так и по документам). Продажа или передача залога его прямым собственником возможна только с согласия банка. При любом универсальном правопреемстве (например, в порядке наследования) ипотека сохраняется, даже если правопреемство произошло с нарушением закона о переходе прав. Сделка об отчуждении имущества без согласия банка признается недействительной.

В соответствии с постановлением правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" до конца нынешнего года должен быть доработан и принят Федеральной закон о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования. Как предполагается, он будет отражать особенности страхования в данной сфере и предусматривать возможность страхования ответственности по договору. В соответствии с концепцией, утвержденной постановлением правительства от 11 января, стандартная процедура получения ипотечного кредита включает "страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение".

В соответствии с предложенной правительством концепцией гарантом безубыточного функционирования всей системы ипотеки является государственное агентство, выкупающее ипотечные кредиты у банков (например - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное правительством России постановлением № 1010 от 26 августа 1996 г.). В начале "цепочки" - кредитно-финансовое учреждение, которое выдает кредит заемщику, а затем продает кредит ипотечному агентству. Данное ипотечное агентство в свою очередь выпускает ипотечные облигации и направляет их в обращение, привлекая таким образом средства граждан, предприятий и организаций.

Схема вполне логичная и убедительная, но единственная беда в том, что и МИА (Московское ипотечное агентство), и упомянутое уже Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по случаю неизбывных экономических трудностей кредиты выкупают крайне вяло, на рынке ценных бумаг не работают (бумаги, извините, нет), а тон общения с международными финансовыми организациями не слишком отличается от арии "сами мы не местные...". Правда, чтобы быть справедливыми, надо сказать, что диалог с зарубежными инвесторами не так уж безнадежен. В начале нынешнего лета упомянутый уже "отец новой русской ипотеки" Иван Грачев посетил с деловым визитом Соединенные Штаты в связи с "решением новой Думы и нынешнего Конгресса США возобновить попытку реализовать проект двустороннего сотрудничества в области ипотечного жилищного строительства в России, о чем была достигнута принципиальная договоренность еще несколько лет назад", как сформулировал цель поездки в одном из своих интервью сам г-н Грачев. Речь идет о финансировании широкомасштабной программы строительства жилья для российских граждан, в том числе из фондов американского государственного бюджета. Размер запланированных инвестиций, как это можно было заключить из некоторых публикаций в прессе, колеблется около цифры в 5 млрд. долларов. Однако, по свидетельству непосредственного участника переговоров Ивана Грачева, никаких конкретных результатов, кроме подписанного обеими сторонами меморандума о намерениях, пока нет.

Страхуй все риски и спи спокойно

Несмотря на то, что нормы ипотечного страхования предполагают единство и комплексность, на практике кредиторы и страховые компании сами определяют набор рисков, от которых потенциальный заемщик обязан застраховать (я употребляю слово "потенциальный", так как в большинстве кредитных организаций договор об ипотеке заключается только после предоставления страхового полиса). Как правило, банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая предоставляет полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из довольно пространного списка возможных рисков выбираются 3 - 4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обходятся заемщику не более 1 - 2% в год от суммы кредита. Так как законодательно размер страхового покрытия не обозначен, в ближайшем будущем конкуренция может вынудить страховщиков снижать тарифные ставки по этому виду страхования, что увеличит риск проводимых ипотечных операций.

Кредитный риск состоит в невозможности в силу каких-либо причин обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество и выселение должника. Как уже было сказано, в настоящее время Федеральный закон "Об ипотеке" определяет принципиальный порядок освобождения жилья, однако не существует никаких конкретных механизмов его исполнения, напротив, многие нюансы российского законодательства делают принудительный отъем просроченного залога в 50% случаев практически невозможным. Риски ликвидности связаны с тем, что вложение финансовых ресурсов в долгосрочное ипотечное кредитование не всегда обеспечивается наличием столь же долгосрочных активов, что создает угрозу ликвидности баланса банка. Конечно, если вторичный рынок ипотечных кредитов все-таки будет организован (а это неминуемый этап "классического" развития ипотеки), риски ликвидности, связанные с ипотечной деятельностью, окажутся на вполне приемлемом уровне. Риск процентной ставки (связанный с инфляционными процессами и колебанием рыночной ставки процента) вполне может быть нивелирован привязкой ее к какой-либо устойчивой валюте. Под имущественными рисками в данном случае понимают риски утраты и повреждения предмета ипотеки.

Единственный риск заемщика, который он должен застраховать в обязательном порядке (согласно "образцовой" Московской ипотечной программе), - это страхование недвижимого имущества (т. е. самой квартиры) от гибели, уничтожения или повреждения. Залоговое имущество страхуется от набора стандартных рисков: пожара, аварий водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва бытового газа, повреждения водой при тушении пожара. После наступления страхового случая в обязанности страховщика входит финансирование восстановительных работ. Страховой договор действует в течение всего срока кредитования. Выгодоприобретателем в договоре выступает банк-кредитор. Страховая сумма должна быть равна полученному кредиту с процентами, в зависимости от тарифов компании и набора рисков (приблизительно 0,6 - 3% ипотечного кредита).

Несмотря на то, что в практике отечественного страхования пока нет вида "от потери работы" (на Западе этот риск входит в обязательный страховой пакет для ипотеки), банк- кредитор настаивает на включении в страховой полис фактическое покрытие риска утраты платежеспособности. Оформляется он в виде страхования от несчастного случая, при котором наступила временная или полная потеря трудоспособности, и входит в пакет обязательного страхования жизни заемщика. Выгодоприобретателем в данном случае выступает кредитор. Размер премии по этому виду страхования зависит от срока кредитования, возраста и состояния здоровья клиента (в среднем - от 0,5 до 2% от суммы кредита). Заключение страхового договора предполагает обязательное заполнение медицинской анкеты. Если размер кредита превышает лимиты страховщика (например, берется кредит на 150 тыс. долл.), то практически всегда требуется полное медицинское обследование заемщика.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, с особой остротой встает вопрос юридической чистоты купленного имущества. В случае неправильной приватизации или нарушений в процессе перепродажи все последующие сделки автоматически аннулируются и банк-кредитор при неблагоприятном развитии событий рискует остаться без имущественного залога. Титульное страхование увеличивает стоимость ипотечного кредита в среднем на 1% (хотя на практике тариф может быть как ниже - 0,5%, так и выше - до 3 - 3,5%). При покупке "первичного жилья" риск неправильного оформления сделки гораздо ниже, но тоже вероятен. По мнению некоторых экспертов, титульное страхование необходимо только в том случае, когда заемщик подбирает квартиру сам. Если вопрос подбора жилья решает банк-кредитор совместно с риэлтером, ответственность за титул ложится на них. Наименее распространенный вид страхования при заключении ипотечного договора - гражданская ответственность заемщика. Клиент, как собственник квартиры и гражданин, несет ответственность перед своими соседями - другими гражданами за тот ущерб, который он может нанести их имуществу (пожар, затопление и т.д.).

Ставка будет ниже

Во всем цивилизованно мире наиболее выгодные условия заемщики получают по ипотечным схемам, в которых участвуют страховые компании - размер первоначального взноса в этих случаях может составлять всего 3-5% от общей суммы выплат.

Потенциал России в плане развития ипотечного страхования, по оценке экспертов, на сегодняшний день просто огромен: по разным данным на руках населения находится порядка 40 млрд. долларов; 6,3 млн. семей стоят в очереди на жилье; по социологическому опросу более 50% граждан хотят участвовать в региональных ипотечных программах и готовы сделать первый взнос в размере 10 - 50 тысяч рублей.

Кроме того, с 1 января 2001 года вводится в действие 2 часть Налогового кодекса РФ, по которому (согласно статье 220 "Имущественные налоговые вычеты"), граждане, купившие квартиру при помощи ипотечного кредитования получат льготу по уплате подоходного налога в размере сумм, направленных на приобретение жилья, не превышающих 600 тысяч рублей (примерно 20 тысяч долларов). При этом средства, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам выйдут из-под налогообложения. Второй не менее важный момент состоит в том, что налоговые вычеты по данной льготе можно будет осуществлять до полного ее использования.

Однако ипотека в России развивается крайне медленно. Одна из причин этого состоит в том, что до недавнего времени стоимость ипотечных кредитов не опускалась ниже банковской ставки по "длинным" кредитным ресурсам.

Сегодня в области ипотечного кредитования наметились некоторые сдвиги. И один из механизмов предоставления социальных и финансовых гарантий заемщику предлагают крупнейшие российские страховщики. Так, например, ПСК совместно с ЦЭМИ РАН при поддержке Госстроя разработала "Национальную программу ипотечного кредитования "Будущее - сегодня"", которая использует возможность аккумулировать необходимые финансовые ресурсы в рамках долгосрочного накопительного страхования жизни.

По этой программе гражданин заключает договор долгосрочного страхования своей жизни сроком на 10 лет, и когда сумма выплаченных им страховых взносов достигает трети от стоимости будущего жилища, получает от страховой компании ссуду, необходимую для покупки квартиры. В течение года с момента обращения за ссудой, страховая компания инвестирует средства в долевое строительство жилья, после чего заемщик, уже получивший новую квартиру в свою собственность, закладывает ее в пользу страховой компании до окончания всех расчетов со страховщиком. Поселившись в новой квартире, заемщик продолжает платить страховые взносы по договору, при этом стоимость обслуживания выданной ему ссуды в соответствии с условиями программы не будет превышать 8% годовых в валюте.

Важное преимущество предлагаемой программы состоит в том, что процентная ставка по кредиту почти вдвое меньше по сравнению с банковской ипотечной моделью. Помимо этого заемщик получает определенные социальные гарантии: даже если он по каким-либо причинам приостанавливает платежи и его квартира переходит в собственность страховой компании, в соответствие с действующим законодательством ему предоставляется жилая площадь из муниципального фонда временного проживания.

В случае наступления страхового случая (смерть, инвалидность, нетрудоспособность, повреждение или уничтожение заложенного жилья), сама страховая компания своими выплатами погашает задолженность заемщика перед кредитором.

Самое ощутимое препятствие в развитии программы - ограничение заемщика в выборе жилья: страховщик либо выкупает квартиры в определенных домах, предложенных специально созданными фондами при региональных администрациях, либо участвует в строительстве одного-двух объектов. Как показывает практика работы аналогичных ипотечных программ в столице, ограничения в выборе района и конкретного типа здания - серьезный тормоз их осуществления. Однако по словам генерального исполнительного директора ПСК Д. Маркарова, в областных городах этой проблемы не существует. В рамках программы уже достигнуты соглашения о совместном финансировании проектов с администрациями ряда областей и республик России.

Гарантией максимальной возвратности вложенных средств (кроме номинирования займа в валюте) является и тот факт, что ссуда будет предоставляться в первую очередь тем, кто прошел не только страховой андеррайтинг, но, и андеррайтинг с точки зрения платежеспособности. Участвуя в подобной программе заемщик не получает ссуду в виде денег - они сразу перечисляются на покупку новой квартиры или вкладываются в строительство дома. Так как процесс перевода денег и их целевое использование контролируется непосредственно самим страховщиком, недобросовестных посредников, по вине которых ссуда может "раствориться" просто нет.

Стоит подчеркнуть, что подобные инициативы, при всей их новизне и безусловной полезности для российского рынка, не являются особым новаторством. Российским кредитно-финансовым институтам нет необходимости "изобретать велосипед" - вполне достаточно разобраться в передовом зарубежном опыте и постараться адаптировать его на российской почве.

Ольга Карпова

"Русский полис" № 11, 200